Đấu giá quyền sử dụng đất là cần thiết: Cụ thể cho loại hình đất Thương mại-Dịch vụ (TMD)

Từ năm 2011 đến 2021, Việt Nam đã trải qua nhiều cuộc khủng hoảng, trong đó khủng hoảng bong bóng bất động sản (BĐS) là một trong những nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng nợ xấu. Điều này làm nhiều doanh nghiệp không tiếp cận được nguồn vốn của ngân hàng và một khi dòng tiền lưu thông không ổn định sẽ làm sản xuất kinh doanh trong nước bị trì trệ. Nền kinh tế trong nước bị suy thoái làm cho đời sống nhân dân vô cùng khó khăn. Từ đầu năm 2021 đến nay, sự bùng phát của đại dịch COVID-19 đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh tế nói chung và lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng. Theo thông tin tại trang Báo điện tử của Chính phủ thì dù chịu ảnh hưởng của Đại dịch nhưng thị trường BĐS vẫn rất nóng, cụ thể là giao dịch BĐS vẫn đang tăng. Cụ thể: trong quý II năm 2021 có 29.949 giao dịch BĐS thành công. Tổng lượng giao dịch bình quân tăng 18% so với quý I năm 2021 và đạt khoảng 101% so với cùng kỳ năm 2020. Điều này có thể lý giải: những ảnh hưởng rất lớn của đại dịch COVID-19 cho thị trường và nền kinh tế Việt Nam đã khiến cho các nhà đầu tư (NĐT) đang có xu hướng thoái vốn khỏi nhiều ngành kinh doanh truyền thống để thay vào đó là chuyển dòng vốn đầu tư vào bất động sản (BĐS). Vì vậy, BĐS có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam.
* Đứng trên góc nhìn của nhà đầu tư
Trong năm 2020, bất chấp việc nhà nước khuyến cáo không tụ tập đông người trong mùa dịch nhưng trên địa bàn xã Đồng Trúc (Thạch Thất, Hà Nội), mỗi ngày có tới hàng trăm người (cả môi giới và NĐT) kéo về kiếm cơ hội đầu tư chỉ vì nghe thông tin là một tập đoàn BĐS lớn xin triển khai dự án khu đô thị. Hay việc trong năm 2021, lúc này mặc dù nhà nước đã có chỉ thị cấm tụ tập quá 20 người ở ngoài các công sở làm việc thì hàng trăm xe ô tô biển số các tỉnh Bình Phước, Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), Đồng Nai, Bình Dương, Hà Nội… nối đuôi nhau, đi lại tấp nập khắp các tuyến đường của huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước vì nghe tin là có dự án sân bay quân sự Téc-Níc sẽ thực hiện tại địa phương này. Những điều này sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc quản lý an ninh, trật tự xã hội của địa phương riêng, góp phần mất kiểm soát trong việc phòng, chống dịch COVID-19 của nước nói chung. Vì vậy, đòi hỏi cần một thị trường uy tín, đáng tin cậy và thực hiện giao dịch trực tuyến BĐS nhằm thỏa mãn nhu cầu của NĐT.
Thứ hai, NĐT chạy theo thông tin như vậy đã nhận được những bài học đắt giá, chỉ khi chính quyền địa phương lên tiếng là chưa cấp phép cho các dự án mà NĐT nghe được thì cơn sốt đất tại các khu vực đó mới hạ nhiệt là “tuột dốc không phanh”. Lúc này NĐT có trong tay những BĐS với giá mua nhiều tỷ đồng mà “khóc ròng” vì không thoát kịp. Trong khi đó, Tiêu chí của dự án là điều bắt buộc theo quy định pháp luật trong công tác tổ chức đấu giá QSDĐ. NĐT sẽ nắm đầy đủ thong tin về dự án, quy hoạch tại khu vực thực hiện dự án trong Phương án đấu giá QSDĐ Thương mại Dịch vụ (TMD, Theo Khoản 02 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất thương mại dịch vụđược xếp vào loại đất phi nông nghiệp, tại Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định thì đất thương mại dịch vụ có ký hiệu là TMD) nói niêng và dự án nói chung.
Thứ ba, có rất nhiều rủi ro trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường. Một số điển hình như: Lừa đảo mua bán bằng giấy tờ giả, mua nhầm QSDĐ đang bị kê khai tài sản, mua đất nông nghiệp giá trị thấp với giá cao vì tin rằng sẽ lên được thổ cư (đất ở)… Điều này sẽ không tồn tại đối với việc tham gia đấu giá QSDĐ TMD nói niêng và dự án nói chung. Sau khi NĐT trúng đấu giá thì Đơn vị tổ chức đấu giá (ĐVTCĐG) có trách nhiệm lập hồ sơ để cấp giấy chứng nhận (CN) QSDĐ cho NĐT trúng đấu giá.
* Đứng trên góc nhìn của tổ chức quản lý nhà nước
Thứ nhất, tại khoản 2, Điều 118, Luật Đất đai năm 2013 về các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì đất TMD buộc phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Ngoài ra, Luật đấu giá tài sản năm 2016 cũng quy định QSDĐ là tài sản phải thông qua đấu giá. Tuy nhiên, một số địa phương vẫn có trường hợp sai phạm trong việc giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá. Điều này có thể gây thất thoát ngân sách nhà nước, dự án có thể không được triển khai đúng tiến độ do năng lực của NĐT được chỉ định không đảm bảo.
Thứ hai, Tổ chức đấu giá QSDĐ TMD là công tác đòi hỏi tính khách quan, gồm nhiều bước như: thu hồi đất, giao đất cho đơn vị chức năng để tổ chức đấu giá (Trung tâm phát triển quỹ đất các cấp), điều tra khảo sát địa hình cũng như giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại khu vực có đất đấu giá để xây dựng giá khởi điểm và tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư, xây dựng phương án đấu giá QSDĐ và lựa chọn đơn vị đấu giá, tổ chức đấu giá và hoàn chỉnh các thủ tục ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc đấu giá này nhằm lựa chọn được những nhà đầu tư đủ năng lực kinh nghiệm cũng như tài chính để thực hiện được dự án. Điều này đòi hỏi tính công khai, minh bạch trong việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư thông qua hình thức đấu giá
Thứ ba, Nhà đầu tư sẽ được công nhận và hỗ trợ hoàn chỉnh hồ sơ thủ tục nhanh chóng hơn chuyển nhượng đất thông thường khác, địa phương thì có nguồn thu ngân sách để đầu tư cơ sở hạ tầng. Khi nhà đầu tư triển khai thực hiện dự án sẽ góp phần giảm thiểu thất nghiệp tại địa phương cũng như việc nâng cao cơ sở hạ tầng tại địa phương đó.
Ngoài ra, Trong công tác quản lý thị trường bất động sản thì việc tạo quỹ đất thương mại dịch vụ (TMD) nhằm kêu gọi đầu tư để phát triển kinh tế, xã hội tại các địa phương (thu ngân sách từ việc cho nhà đầu tư (NĐT) thuê đất và những lợi ích mà NĐT đem lại khi thực hiện dự án tại địa phương như là phát triển cơ sở hạng tầng, giảm thiểu thất nghiệp tại địa phương..).
Với những phân tích trên, tác giả khẳng định việc đấu giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường đã đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội của Nhà nước ta. Bên cạnh đó, cùng với Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (khoản 1 Điều 54), “Quyền sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ” (khoản 2 Điều 54) điều đó thể hiện rõ quan điểm nhất quán của Nhà nước là bảo vệ quyền sử dụng đất của công dân vừa tạo cơ sở pháp lý vững chắc để phòng chống và xử lý nghiêm minh các trường hợp sai phạm trong việc thực hiện pháp luật về đất đai. Chính vì vậy, việc nâng cao công tác quản lý đấu giá QSDĐ là nhiệm vụ cấp thiết, cùng với đó là giúp NĐT nhìn nhận được lợi ích của việc tham gia đấu giá. Đề xuất của tác giả, nên có nhiều nghiên cứu về các nhân tố tác động đến hiệu quả công tác tổ chức đấu giá QSDĐ và được phổ biến thông qua rộng rãi đến mỗi người dân trong xã hội./.
Tài liệu tham khảo
1. Hiến pháp năm 2013;
2. Luật đất đai năm 2013;
3. Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TNMT;
4. Nguyễn Xuân Hải, 2017, Phân tích mâu thuẫn của chính sách nhà nước đến công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ khi luật đất đai năm 2013 có hiệu lực từ 01/7/2014 đến nay, Tạp chí Kinh tế – Châu Á Thái Bình Dương;
5. Trinh Xuan Hoang (PHD), Nguyen Xuan Hai (MFB), 2021, Factors affecting market price of commercial apartments for buyers average income in Ho Chi Minh city, Industry and Trade Magezine.

Tác giả: Nguyễn Xuân Hải – Giảng viên khoa Tài chính, Kế toán